Investir dans l'immobilier sur la Côte d'Azur

Si l’on prête aux français l’image du pessimisme, il est bien un domaine où résidents français et non-résidents ne peuvent être qu’optimistes : l’immobilier.

Tordons tout d’abord le coup à une idée préconçue selon laquelle la France ne serait pas fiscalement attractive.
Il est ici indispensable de comparer brièvement les règles fiscales françaises avec celles de nos voisins, pour en conclure que l’herbe n’est pas si verte ailleurs.
Les frais d’acquisition s’élèvent à environ 7% du prix d’acquisition, en ce compris les impôts et les émoluments du notaire. Nos voisins italiens appliquent une taxe comprise entre 10% et 15% du prix d’acquisition aux acquéreurs non-résidents. De même, nos voisins anglais appliquent une taxe de 12% du prix d’acquisition pour les biens d’un montant supérieur à 1.500.000 £, taxe à laquelle s’ajoutent les honoraires du juriste chargé de la transaction compris entre 0,5% et 1% du prix d’acquisition. Prenons encore l’exemple de nos voisins espagnols, qui appliquent une taxe comprise entre 8% et 11% du prix d’acquisition, à laquelle s’ajoute un impôt forfaitaire compris entre 3.000€ et 6.000€.


En matière d’impôt sur les plus-values immobilières en cas de revente, la France est également loin d’être la plus contraignante. Elle utilise en effet un système complexe, qui ne taxe que les résidences secondaires, avec un taux de 34,5% pour les résidents français et de 19% pour les non-résidents, mais avec une base imposable extrêmement réduite (abattement réel ou forfaitaire de 7,5% pour les frais d’acquisition, abattement réel ou forfaitaire de 15% pour les travaux, abattement pour durée de détention atteignant une exonération totale au bout de 22 ans pour les non-résidents et de 30 ans pour les résidents). Alors que Genève applique un taux de 50% dégressif pour atteindre une exonération totale après 25 ans de détention, que le Royaume-Uni applique un taux de 28% pour toute plus-value supérieure à 32.010£, que la Floride applique un taux de 15% avec une assiette taxable majorée de toutes parts, …


L’imposition des revenus locatifs est également tout à fait modérée lorsqu’elle est mise en perspective avec les systèmes fiscaux adoptés par nombre de nos voisins. Il faut en effet, là encore, comprendre que si la France applique un taux minimal de 35,5% pour les non-résidents, la base imposable peut être réduite à une peau de chagrin par la déduction de nombreuses charges. A titre comparatif, relevons que l’Italie plafonne les charges déductibles à 15% du montant des loyers, que la Floride taxe de facto les revenus locatifs des non-résidents au taux minimal de 30%, ou encore que l’Espagne et la Suisse prélèvent un impôt sur les revenus locatifs quand bien même les propriétés ne seraient pas louées.


Idem pour la question de l’impôt sur la fortune français, qui fait grand débat, mais qui doit être relativisé au regard des modèles étrangers. Il concerne les personnes dont le patrimoine net est supérieur à 1,3 million d’euros, avec un taux maximal d’1,5% pour la tranche de patrimoine supérieure à 10 millions d’euros, et avec surtout de nombreuses stratégies pour alléger ou effacer l’impôt. Alors que le seuil déclencheur de l’impôt taxant le patrimoine est d’un euro en Suisse, d’un euro pour le patrimoine immobilier aux Etats-Unis (le taux d’imposition de la property tax varie en fonction des Etats, atteignant par exemple 2% en Floride), ou encore de 700.000 euros en Espagne.


La France est donc victime de sa réputation infondée, et n’a rien à envier fiscalement à de nombreux autres Etats.

A cette fiscalité mesurée s’ajoute des taux d’intérêt historiquement bas, qui ouvrent grandes les portes du financement aux acquéreurs éclairés. S’endetter pour acquérir une propriété de prestige n’a jamais été aussi financièrement intéressant.

D’autant que les prix des propriétés haut de gamme, à l’instar du marché immobilier dans son ensemble, ont connu une baisse conséquente. Et ce, ainsi que l’ont ressenti les agents immobiliers aguerris, et l’ont constaté les notaires au stade de l’authentification des actes de vente.

La Côte d’Azur, de Saint-Tropez à Monaco, reste l’une des destinations les plus prisées au monde, avec ses villes festives (Saint-Tropez, Cannes, Monaco, …), ses villes et villages pittoresques (Mougins, Eze, Ramatuelle…) et ses cadres enchanteurs (Théoule-sur-Mer, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Agay, Cap d’Ail, …).

Paradis fiscal, paradis du financement, paradis des prix, paradis des lieux, …

Tous les voyants sont donc au vert, et il a rarement été aussi opportun d’investir en France. N’hésitez pas à nous contacter, nous nous ferons un plaisir de vous présenter un large éventail des plus belles propriétés de la Côte d’Azur.